Quais fatores externos valorizam ou depreciam um imóvel?

Assim como qualquer produto, quem determina o valor de um imóvel é o mercado. A principal regra, é claro, está na Lei da Oferta e Procura. Ela estabelece o preço de acordo com o número de interessados e a quantidade de produtos disponíveis. No mercado imobiliário, a lógica funciona mais ou menos assim: quanto mais pessoas se interessarem por morar em um determinado bairro, o preço dos imóveis locais tendem a subir.

Nos últimos anos, o Brasil passou por um boom imobiliário. Segundo levantamento do Banco de Compensações Internacionais (BIS, sigla em inglês), os empreendimentos no país ficaram 121,6% mais caros entre 2008 e 2013. Foi a maior valorização imobiliária do mundo no período. A boa fase da economia na época, a facilidade de crédito imobiliário e o déficit habitacional ajudam a explicar o aumento dos preços.

Segundo especialistas, a fase do boom está acabando. O mesmo estudo mostra o Brasil na 22ª colocação no último semestre de 2013 e a tendência é que o setor não repita o mesmo desempenho no final deste ano. Um dos principais motivos está no fato que o mercado imobiliário está diretamente ligado à economia nacional (que anda em ritmo lento).

Para quem é proprietário, corretor ou investidor, conhecer como funcionam as leis desse mercado é fundamental. É preciso avaliar, também, os fatores externos, como segurança e serviços disponíveis, que tornam uma região mais prestigiada e procurada do que outras.

A maioria das pessoas sonha em morar em regiões próximas do trabalho e de onde estudam. Em grandes metrópoles, como o trânsito está caótico, morar próximo de estações de Metrô, de bancos e de supermercados é um atrativo a mais para um bairro. Com certeza, esses serviços por perto elevam bastante a procura e, consequentemente, o preço de um imóvel.

Agora, existem aspectos que desvalorizam qualquer imóvel, como cemitérios e favelas. Por conta do barulho, avenidas de grande fluxo, feiras e presença de transporte público farto podem depreciar os imóveis residenciais. No entanto, esses fatores podem elevar o preço de salas comerciais, já que ajudam no fluxo de funcionários.

É possível, ainda, encontrar apartamentos de um mesmo prédio com preços mais elevados do que outros por uma série de razões. Uma vista mais “limpa” pode valorizar bastante o imóvel. Para se ter uma ideia, os últimos andares podem custar, ainda na planta, 10% mais caros do que os apartamentos mais baixos. Essa diferença no preço também leva em consideração as influências sonoras. Quanto mais alta for a unidade, menores são os ruídos do comércio e do trânsito na rua e maior a sensação de mais segurança.

(*) Germano Leardi Neto é diretor de relações institucionais da franqueadora imobiliária Paulo Roberto Leardi.