Bairros vizinhos em Campo Grande pagam IPTU com diferença de até 16 vezes

Parecer técnico elaborado pelo NUPERJ (Núcleo de Perícias Judiciais) aponta que o cálculo do IPTU em Campo Grande tem distorções que resultam em cobranças desiguais entre contribuintes. O estudo, apresentado à Câmara Municipal de Vereadores de Campo Grande, identificou diferenças de até 16 vezes no valor do metro quadrado de terrenos localizados em bairros vizinhos, sem justificativas técnicas claras.

O documento foi apresentado durante audiência pública com o tema “Valor venal dos imóveis e o impacto no IPTU e ITBI”, realizada na Câmara Municipal nesta sexta-feira (29), em debate proposto pelo vereador André Salineiro (PL).

Presente no debate, auditora fiscal, representando a Prefeitura, disse que a Sefaz (Secretaria Municipal da Fazenda) tem conhecimento da discrepância e que uma proposta de emenda à Lei Orgânica será apresentada para tentar sanar o problema (veja resposta completa abaixo).

O Campo Grande News também teve acesso ao material, na íntegra.

Conforme o estudo, na região do Lagoa, por exemplo, no bairro Caiobá, o valor do metro quadrado em 2018 no Villagio Vitória foi de R$ 364,42, quase 14 vezes maior do que os R$ 25,88 aplicados na Vila Fernanda em 2006, mesmo com infraestrutura semelhante. Situação parecida aparece nas Moreninhas (Bandeira), onde o Nova Conquista, criado a partir de regularização fundiária, foi avaliado em R$ 290,31/m², valor muito acima de loteamentos tradicionais vizinhos, como o Jardim Gramado, de 2002, com R$ 36,85/m².

No bairro Nasser (Segredo), o estudo encontrou salto de quase 10 vezes entre empreendimentos, chegando a casos em que loteamentos de 2007 foram mais valorizados que os de 2009, sinal de critérios inconsistentes na PGV (Planta Genérica de Valores). Já no Núcleo Industrial (Imbirussu), a diferença foi ainda maior: mais de 16 vezes entre imóveis antigos e novos. Apenas no bairro Pioneiros (Anhanduizinho) a disparidade foi menor, de cerca de quatro vezes.

Outro ponto destacado é a falta de redutores em áreas chamadas de non aedificandi (locais onde a construção é proibida, como faixas de drenagem e preservação ambiental). No Riviera Home Club, por exemplo, 72,9% de um lote é ocupado por áreas desse tipo, mas toda a metragem foi considerada edificável, inflando em até 70% o valor venal.

O documento também cita erros na aplicação de alíquotas. No condomínio Terras do Golfe, a Prefeitura aplicou a taxa máxima de 3,5%, quando, segundo a legislação, o correto seria 1%, já que a infraestrutura é privada e não há prestação de serviços públicos no interior do loteamento.

No caso do condomínio Lieu Unique, da Plaenge, o parecer mostra que lotes já tiveram o IPTU lançado antes mesmo da conclusão da obra, com risco de cobrança antecipada sobre imóveis ainda em fase de implantação.

No ITBI, usado para tributar a transmissão de imóveis, o estudo apontou discrepâncias entre valores de mercado e o cálculo da Prefeitura. No Jardim Bálsamo, um terreno comprado em 2007 por R$ 17,5 mil e atualizado para R$ 100 mil foi tributado sobre R$ 529 mil, valor cinco vezes superior ao da negociação real.

O parecer conclui que as distorções afetam principalmente bairros populares, onde a renda média é baixa, mas o IPTU pesa proporcionalmente mais que em áreas nobres como Alphaville e Damha. Para corrigir os problemas, o NUPERJ recomenda rever critérios da PGV, aplicar redutores em áreas com restrições, respeitar as datas corretas de fato gerador e alinhar a cobrança à realidade física e econômica dos imóveis.

Audiência – O plenário ficou lotado durante o debate. Reginaldo Pivete trabalha como corretor de imóveis há 22 anos e vê que essa discussão é essencial para sociedade. "Falar sobre isso é uma forma de beneficiar a população e todos os setores, pois impacto diretamente na compra dos imóveis.

Após apresentação do documento, o responsável técnico da perícia, Wellington Villa Nova, disse que há necessidade de debater o valor do IPTU de acordo com a capacidade de pagamento do contribuinte.

A presidente do Sindimóveis (Sindicato dos Corretores de Imóveis), Luciana de Almeida, defende a revisão da planta genérica, mas com cautela, para evitar a desaceleração das vendas, impactando nos negócios. “A gente trabalha ao lado do poder público garantindo a riqueza gerada pelo mercado imobiliário que se reverte em benefícios para a população, tanto melhorias na saúde, na educação e na infraestrutura urbana. É necessário que seja visto realmente com muita responsabilidade essa arrecadação para que a gente consiga garantir a justiça tributária", disse.

O procurador-geral Adjunto de Justiça, Alexandre Magno de Lacerda, disse que as distorções precisam ser enfrentadas de forma técnica e profissional.

Prefeitura – A auditora fiscal da Sefaz (Secretaria Municipal da Fazenda), Ana Paula Matos, reconhece que existem discrepâncias nos valores venais usados para cálculo do IPTU em diferentes regiões da cidade, mas atribui o problema à defasagem da PGV, que não passa por revisão ampla desde 2014.

Segundo a auditora fiscal, a diferença ocorre porque, enquanto os valores antigos seguem sendo corrigidos apenas pelo IPCA-E, os novos parcelamentos de solo exigem pesquisa de mercado para definição de um novo setor de cálculo, a unidade de medida fiscal. “Essa diferença de métrica gera a discrepância. Temos conhecimento disso, monitoramos e sabemos que pode até trazer viés de injustiça fiscal”, afirmou.

A técnica explicou que, por lei, a Secretaria de Fazenda está “amarrada” e não pode atualizar valores de imóveis antigos além da correção monetária, o que amplia a distância em relação aos lançamentos recentes. “Não é interesse fazer nada de forma abrupta nem criar estagnação no mercado imobiliário. São necessárias atualizações sutis, mas sempre de maneira técnica e auditável”, disse.

Para corrigir as distorções, a prefeitura deve apresentar proposta de emenda, que abre espaço para recompor a base de cálculo do IPTU de forma gradual. O projeto do Executivo prevê a inclusão de dois parágrafos na legislação municipal, obrigando que toda atualização seja acompanhada de relatório técnico com metodologia clara, índices de mercado e estimativa de impacto médio nos valores venais. “Esse relatório deverá ser apresentado ao Legislativo, garantindo transparência e respaldo técnico para a sociedade”, completou a auditora.

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