Em Inocência, terrenos valorizam 400% e aluguéis chegam a R$ 30 mil

Um terreno de 360 metros quadrados que custava entre R$ 35 mil e R$ 40 mil em Inocência, no leste de Mato Grosso do Sul, hoje pode chegar a R$ 200 mil. A valorização de até 400%, relatada pelo prefeito Antonio Ângelo Garcia dos Santos, o Toninho da Cofapi, do PP (Progressistas), é um dos reflexos mais expressivos do aquecimento imobiliário vivido pelo município desde o anúncio da instalação da fábrica de celulose da Arauco.

O empreendimento industrial, que recebe investimentos de US$ 4,6 bilhões e mobiliza cerca de 14 mil trabalhadores na construção, provocou uma corrida por terrenos, casas para alugar e imóveis comerciais. A demanda atraiu incorporadoras, loteadoras, construtoras e investidores de outras regiões do país, interessados em participar da transformação de uma cidade que tinha apenas 8.404 habitantes no Censo Demográfico de 2022.

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A escalada dos preços também alcançou os aluguéis. Segundo o prefeito, imóveis antes alugados por R$ 500, R$ 1 mil, R$ 1.500 ou R$ 2 mil passaram a registrar valores de R$ 5 mil, R$ 8 mil, R$ 10 mil e R$ 20 mil mensais, chegando, em alguns casos, a R$ 30 mil. Os valores refletem diferentes imóveis e situações de mercado, conforme o relato do gestor.

O prefeito reconhece que a valorização trouxe oportunidades econômicas, mas também dificuldades para os moradores antigos, especialmente aqueles que dependem de imóveis alugados. A procura por residências destinadas a empresas e trabalhadores da obra reduziu a oferta disponível e pressionou os preços.

O movimento, entretanto, não se resume à demanda temporária criada pela construção da fábrica. Empresários do mercado imobiliário apostam que um novo ciclo de crescimento ocorrerá com o início da operação industrial, previsto para o fim de 2027, e a chegada de profissionais que deverão se estabelecer definitivamente em Inocência.

A aposta no crescimento após as obras

Para a advogada e corretora Rejane Canevari, sócia-proprietária da AC Imóveis, o mercado já começa a passar por uma mudança no perfil da demanda. Se inicialmente predominavam as locações temporárias destinadas a trabalhadores e empresas envolvidos na construção da fábrica, agora cresce o interesse por imóveis voltados à moradia permanente.

“Se nos primeiros anos o foco total esteve na locação rápida e temporária para atender o início das obras, agora o cenário mudou: a cidade começa a se preparar para a chegada de moradores fixos”, afirma.

Segundo Rejane, engenheiros, químicos, administradores, gestores de logística e outros profissionais deverão se estabelecer no município com suas famílias, ampliando a procura por residências estruturadas. Ela cita os loteamentos Nova Inocência e Alto das Palmeiras como exemplos de empreendimentos direcionados a esse público.

A corretora também identifica oportunidades na construção de moradias populares e de médio padrão. Em sua avaliação, com os terrenos já próximos de um patamar elevado de valorização, o desafio passa a ser ampliar a oferta de casas para atender à população que chegará à cidade.

A perspectiva de crescimento também é considerada pelo advogado e corretor Roney Junqueira Azambuja. Ele cita estudos utilizados na elaboração do plano diretor municipal que projetam uma população de aproximadamente 22 mil habitantes até 2033, ante os 8.404 registrados pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) no Censo Demográfico de 2022.

Segundo Roney, o município possuía cerca de 2.371 imóveis cadastrados antes da expansão industrial. Considerando a proporção entre moradores e unidades imobiliárias, ele calcula que seriam necessários aproximadamente 6 mil imóveis para atender à população projetada.

O corretor avalia que a chegada de trabalhadores permanentes e o fortalecimento das atividades econômicas deverão sustentar a procura por terrenos residenciais e comerciais. A demanda também poderá estimular investimentos em supermercados, clínicas, escolas e outros serviços ainda pouco disponíveis no município. “Não é esse boom que está hoje por conta dessa mão de obra volante. É o depois”, resume Roney.

Para ele, parte dos trabalhadores temporários deixará Inocência após a conclusão das obras, mas a operação da indústria deverá abrir uma nova etapa de crescimento. É nessa perspectiva de longo prazo que se baseia a estratégia dos investidores que já estão adquirindo terrenos na cidade.

Jales investe R$ 50 milhões e vende 90% dos lotes em duas semanas

Um dos exemplos da velocidade do mercado é o loteamento Nova Inocência, da Jales Empreendimentos Imobiliários. Com investimento de aproximadamente R$ 50 milhões, o projeto reúne terrenos comerciais e residenciais em uma área considerada estratégica para a expansão urbana do município.

Na primeira etapa, foram colocados à venda 606 lotes. Em cerca de duas semanas, aproximadamente 90% das unidades haviam sido comercializadas, segundo Odair Roseno, representante da empresa em Inocência. O resultado superou a expectativa inicial, que era vender cerca de metade dos terrenos no período.

Os lotes residenciais foram ofertados a partir de R$ 90,5 mil, enquanto unidades comerciais chegaram a aproximadamente R$ 532 mil. Na avaliação do representante da Jales, terrenos semelhantes custavam cerca de 50% menos dois anos antes.

O empreendimento prevê infraestrutura completa, com redes de água e esgoto, energia elétrica, pavimentação, calçadas e fiação subterrânea. A localização, próxima ao eixo de expansão da cidade e à Vila Arauco, também é apontada como um diferencial.

Os compradores podem optar por condições de pagamento de até 180 meses. Com a rápida comercialização da primeira etapa, a empresa já adquiriu outra área para ampliar o loteamento.

Segundo Roseno, a infraestrutura da primeira etapa está em fase de conclusão. A previsão apresentada pela empresa é liberar novas áreas para construção de imóveis entre janeiro e março de 2027, conforme o andamento das obras.

A expectativa é que a demanda por terrenos continue, mesmo com a redução gradual do contingente de trabalhadores da construção industrial. Para o representante da Jales, os aluguéis poderão passar por um ajuste, mas dificilmente retornarão aos valores anteriores à chegada da Arauco.

Basalto aposta mais de R$ 30 milhões na expansão urbana

Outro empreendimento de grande porte é o loteamento da Basalto, incorporadora integrante do Grupo Santa Maria, formado por empresários de Dourados e Naviraí. O investimento supera R$ 30 milhões e contempla 622 terrenos comerciais e residenciais.

Rodrigo Eduardo dos Santos, responsável pela área comercial da empresa, explica que o projeto começou a ser planejado há aproximadamente três anos, quando a instalação da fábrica da Arauco ainda estava nas etapas preparatórias.

A decisão de investir levou em consideração não apenas a valorização dos imóveis, mas principalmente a perspectiva de crescimento urbano provocada pela futura operação da indústria.

O loteamento ocupa uma área anteriormente utilizada como propriedade rural, mas que já integrava o perímetro urbano de Inocência. Segundo Rodrigo, o planejamento foi desenvolvido de acordo com as diretrizes de expansão do município, considerando a infraestrutura necessária para receber novos moradores.

O empreendimento está localizado ao lado da Vila Arauco, conjunto residencial com mais de 600 casas destinadas aos profissionais da fábrica, que está sendo construído pela empresa, e fica próximo a vias que deverão ganhar importância com a implantação do futuro contorno viário da cidade.

A expectativa é que a ligação entre as rodovias MS-316 e MS-377 altere parte do fluxo de entrada e saída do município, favorecendo as áreas comerciais próximas ao empreendimento.

Aproximadamente um terço dos terrenos do loteamento tem destinação comercial, principalmente nas frentes voltadas às avenidas e à rodovia. Os lotes residenciais começam em 240 metros quadrados, com preços a partir de R$ 120 mil. Os comerciais têm pelo menos 360 metros quadrados e partem de aproximadamente R$ 220 mil.

A incorporadora oferece condições de parcelamento de até 180 meses. Embora o lançamento comercial mais amplo esteja previsto para 2027, as negociações com investidores já começaram.

Segundo Rodrigo, parte expressiva dos interessados vem de outras cidades e estados, especialmente Campo Grande, Dourados, Três Lagoas e municípios do interior de São Paulo. Alguns compradores fecharam negócios sem sequer visitar Inocência.

O Grupo Santa Maria também investe em atividades ligadas à construção civil. Além de uma usina de asfalto, o grupo iniciou a operação de uma pedreira no município e prevê a implantação de uma segunda unidade.

Rodrigo afirma que a decisão de investir também levou em conta a política municipal de expansão urbana. Segundo ele, a preocupação em aproveitar áreas já incluídas no perímetro urbano, em vez de promover uma ampliação desordenada, oferece maior segurança aos empreendedores e compradores.

A empresa planeja novas etapas do empreendimento, mas o ritmo dos lançamentos dependerá da resposta do mercado e da evolução da demanda por imóveis.

Valorização também alcança propriedades rurais

A corrida por imóveis não se restringe ao perímetro urbano. Nas áreas rurais de Inocência e da região, a expansão da indústria de celulose também ampliou a procura por terras destinadas ao cultivo de eucalipto.

Segundo informações da Jales Empreendimentos, o preço do hectare passou de aproximadamente R$ 20 mil para R$ 40 mil em cinco anos, uma valorização de 100%. No mesmo período, o arrendamento anual subiu de R$ 1.200 para R$ 1.600 por hectare, crescimento de 33,3%.

A demanda por terras é associada à expansão florestal de empresas como Eldorado, Suzano, Arauco e Bracell, que utilizam madeira de eucalipto como matéria-prima para suas unidades industriais.

A presença dessas companhias e a necessidade de ampliar a base florestal contribuem para a valorização das propriedades, criando oportunidades de negócios também para produtores rurais e investidores interessados em arrendamentos de longo prazo.

Construção civil acompanha avanço dos loteamentos

A multiplicação dos empreendimentos imobiliários abriu outra frente de negócios em Inocência: a construção civil. Com a expansão dos loteamentos, cresce a demanda por terraplanagem, pavimentação, drenagem, redes de água e esgoto e, posteriormente, pela construção de residências e estabelecimentos comerciais.

A PHB Construtora é uma das empresas atraídas por esse movimento. Originária de Mato Grosso, foi contratada para executar a infraestrutura do loteamento Nova Inocência e passou a identificar oportunidades de atuação permanente na cidade.

O proprietário, Heber Oliveira e Silva, afirma que a empresa adquiriu um terreno no município para estabelecer uma base de operações e atender novos projetos.

A construtora mobiliza aproximadamente 18 trabalhadores na execução do empreendimento, entre profissionais trazidos de outras localidades e contratados na região.

Para atender à demanda por pavimentação, a empresa investiu R$ 1,8 milhão na instalação de uma usina de asfalto. O equipamento foi implantado inicialmente para atender ao loteamento, mas poderá ser utilizado em outras obras.

Heber vê oportunidades de crescimento no longo prazo, especialmente porque a cidade precisará ampliar sua infraestrutura para atender à indústria e às empresas que se instalarão em seu entorno.

O empresário, entretanto, aponta uma dificuldade: a contratação de mão de obra qualificada. Com a multiplicação dos canteiros de obras, profissionais como operadores de máquinas, pedreiros e carpinteiros tornaram-se mais disputados.

A movimentação também atrai prestadores de serviços de outras cidades. É o caso de Ernício Euclides Jones, de Paraíso das Águas, que chegou a Inocência para executar serviços de estruturas metálicas e obras civis.

Embora tenha inicialmente apenas um contrato no município, o empresário não descarta assumir novos projetos diante das oportunidades abertas pelo crescimento da cidade.

A presença dessas empresas indica que os investimentos imobiliários movimentam uma cadeia de atividades que vai além da compra e venda de terrenos, alcançando fornecedores de materiais, transportadores, prestadores de serviços e trabalhadores da construção.

Prefeitura amplia programas habitacionais

O aquecimento imobiliário também trouxe desafios para a administração municipal. A valorização dos imóveis, embora beneficie proprietários e investidores, dificultou o acesso à moradia para famílias que já residiam em Inocência.

Para enfrentar o problema, o prefeito Toninho da Cofapi afirma que o município ampliou seus projetos habitacionais. Segundo ele, 143 moradias estão em fase final de construção. Há ainda previsão de outras 320 unidades na cidade e 20 no distrito de São Pedro.

A prefeitura também prepara 91 residências destinadas a idosos, com recursos próprios. Nesse modelo, os beneficiários poderão ocupar os imóveis sem pagamento, mas as unidades continuarão pertencendo ao município.

Outro projeto prevê a implantação de um loteamento com 400 terrenos, contemplando diferentes modalidades habitacionais.

Entre as propostas estão 200 casas financiadas pela Caixa Econômica Federal, com subsídios de R$ 20 mil do município e R$ 22 mil do governo estadual. Segundo o prefeito, o custo estimado de cada residência é de R$ 130 mil, o que permitiria aos beneficiários financiar aproximadamente R$ 90 mil a R$ 95 mil.

O projeto também prevê lotes urbanizados para famílias que não conseguem financiamento habitacional, mas possuem condições de construir a própria residência, além de áreas destinadas a programas federais de habitação.

Toninho afirma que a prefeitura adquiriu outros terrenos para futuras expansões e estima que poderá disponibilizar entre 900 e mil lotes para atender à demanda.

A prioridade, segundo ele, será contemplar as famílias que já viviam em Inocência e aguardavam uma oportunidade de conquistar a casa própria.

O prefeito reconhece que a administração municipal não pode controlar diretamente os valores praticados pelo mercado privado, mas acredita que a ampliação da oferta de terrenos e moradias poderá reduzir parte da pressão sobre os preços.

O crescimento dos loteamentos também exige investimentos em saneamento, mobilidade, saúde e administração pública.

Segundo o prefeito, Inocência possui aproximadamente 98% de cobertura de abastecimento de água e esgotamento sanitário na área urbana existente. A administração passou a exigir que os novos loteamentos sejam entregues com infraestrutura completa, incluindo água, esgoto, energia elétrica, pavimentação e drenagem pluvial.

Pós-construção

Com a operação da fábrica prevista para o fim de 2027, a principal questão para Inocência será transformar a expansão acelerada em desenvolvimento urbano duradouro. Isso exigirá que a oferta de habitação, infraestrutura e serviços públicos acompanhe as necessidades de quem pretende morar e trabalhar no município.

O desafio ultrapassa o mercado imobiliário: é preparar a cidade para que o crescimento econômico também se traduza em melhores condições de vida para os moradores antigos e os que ainda chegarão.