Prefeitura conclui até agosto estudo que pode alterar IPTU de terrenos

A Prefeitura de Campo Grande deverá concluir até 15 de agosto o estudo de revisão da PGV (Planta Genérica de Valores), que será apresentado à Câmara Municipal e a entidades da sociedade civil. O levantamento poderá elevar ou reduzir os valores do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) conforme a região, mas ainda não há percentuais definidos nem previsão de quando as mudanças serão aplicadas.

A previsão foi confirmada na terça-feira (28) pelo auditor fiscal da Sefaz (Secretaria Municipal de Fazenda) e diretor-executivo da Receita, Ricardo Dias. Segundo ele, o trabalho deverá começar pela revisão dos valores dos terrenos. A avaliação das construções ficará para uma etapa posterior.

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“Precisamos atualizar a Planta Genérica de Valores. Estou falando somente dos terrenos neste primeiro momento, do valor da área. Ainda não estou falando das casas, porque também precisamos corrigir isso”, explicou Ricardo.

A PGV estabelece os valores do metro quadrado utilizados para calcular o valor venal dos imóveis, que serve como base para a cobrança do IPTU. Já o Manual de Cadastro Técnico define as classificações, fórmulas, fatores de correção e regras de atualização cadastral.

Ricardo admite que o estudo poderá resultar tanto em aumentos quanto em reduções. A intenção, segundo ele, é corrigir distorções acumuladas durante anos de reajustes lineares pela inflação.

“Para algumas pessoas, os valores poderão aumentar; para outras, poderão diminuir. Durante todos esses anos, o que se fazia no Brasil em relação ao IPTU? Aplicava-se apenas a inflação, mas esse não é o princípio legal”, afirmou Ricardo.

O diretor da Receita argumenta que o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) deve considerar o valor venal do imóvel e não somente a correção monetária acumulada. Segundo ele, a atualização deverá considerar a valorização ou a desvalorização imobiliária de cada região.

Como exemplo de área que perdeu valor, Ricardo citou o Centro de Campo Grande. Na avaliação dele, imóveis da região central podem estar pagando valores incompatíveis com o mercado atual. Em sentido contrário, mencionou o Jardim Veraneio, que recebeu condomínios e empreendimentos e passou por valorização nos últimos anos.

“Os imóveis da região central perderam muito valor de mercado. Portanto, é justo que paguem um imposto menor do que pagavam alguns anos atrás. Por outro lado, há regiões como o Jardim Veraneio, que tinha um valor muito baixo e hoje está valorizado. Estão surgindo grandes condomínios, então isso precisa ser revisto”, explica o auditor-fiscal.

Segundo Ricardo, uma eventual elevação do valor venal não significa necessariamente aumento na mesma proporção do imposto. A Prefeitura poderá estudar ajustes nas alíquotas para reduzir o impacto sobre os contribuintes.

“Haverá impacto e aumento para alguns? Sim. Mas a nossa intenção é fazer esses ajustes. Se o valor do imóvel aumenta porque existe uma obrigação fiscal com a União, teremos de encontrar uma forma de reduzir as alíquotas para não haver muito reflexo para o contribuinte. Para outros, os valores diminuirão”, explica Ricardo.

Ele também afirmou que a revisão deverá ser gradual, porque não seria possível atualizar terrenos e construções de toda a cidade no mesmo exercício.

Prazo – O grupo responsável pelo estudo foi criado em 27 de janeiro por meio da Resolução Normativa nº 5, publicada no Diogrande (Diário Oficial de Campo Grande). O prazo original para a conclusão dos trabalhos era 31 de julho, com apresentação de relatórios bimestrais à Diretoria Executiva da Receita.

A previsão anunciada agora por Ricardo para 15 de agosto supera em 15 dias o prazo inicialmente estabelecido na resolução. “Preciso terminar esse estudo, no máximo, até 15 de agosto e começar a discuti-lo com a Câmara, levá-lo e apresentá-lo”, afirmou.

O grupo foi instituído para revisar a PGV e o Manual de Cadastro Técnico, observando os parâmetros da Lei Municipal nº 5.405/2014 e do Código Tributário Municipal. Quando foi criado, em janeiro, o trabalho ainda estava em fase inicial e não havia definição sobre eventual impacto no IPTU de 2027.

Reforma tributária – Ricardo relacionou a atualização dos cadastros municipais às mudanças provocadas pela reforma tributária. Segundo ele, os sistemas de emissão de notas fiscais e de informações imobiliárias precisarão ser integrados ao ambiente nacional.

“Tudo o que eu emito de nota fiscal precisa subir para o ambiente nacional e estar igual. Existem muitas particularidades nos municípios. Não é somente Campo Grande; São Paulo, Rio de Janeiro e outras cidades também têm muitas particularidades”, afirmou.

Ele citou ainda a implantação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), que pretende reunir informações dos imóveis em uma base nacional. Transações de compra e venda e valores imobiliários poderão ser cruzados com dados da Receita Federal. “Até isso será um problema muito sério, porque precisamos atualizar esses valores. Não é uma questão de aumentar o imposto; é necessário atualizar”, argumentou.

Discussão é aguardada – Nesta quarta-feira (29), o presidente da Câmara, vereador Epaminondas Neto, o Papy (PSDB), afirmou que acompanha a elaboração do estudo e aguarda a apresentação formal dos resultados. Para ele, o procedimento deveria ter sido adotado antes das mudanças que provocaram a crise do IPTU de 2026.

“Estou sabendo e aguardando o estudo. Isso é o que deveria ter sido feito no ano passado. Qualquer tipo de alteração tributária na cidade deve ser feita com antecipação e previsibilidade para o pagador de impostos”, afirmou Papy ao Campo Grande News. 

A Lei Complementar nº 548/2025, sancionada em setembro do ano passado, acrescentou o artigo 148-D ao Código Tributário Municipal. O dispositivo autoriza a atualização anual da base de cálculo do IPTU por ato do Executivo, desde que sejam observados os critérios previstos na legislação municipal.

Cada atualização deverá ser acompanhada de relatório técnico público, com a metodologia utilizada, os índices aplicados e uma estimativa do impacto médio sobre o valor venal dos imóveis. O documento também deverá ser apresentado previamente à Câmara.

Segundo Papy, a norma permite mudanças específicas por região por meio de decreto, sem necessidade de uma nova votação no Legislativo, desde que exista estudo prévio apresentado com seis meses de antecedência. “Essa lei dá à Prefeitura a possibilidade de, localmente, aumentar o IPTU sem passar pela Câmara, desde que apresente um estudo prévio, com seis meses de antecedência, explicando por que vai aumentar, quanto vai aumentar e como chegou a esses cálculos”, declarou.

Para o presidente da Câmara, os reajustes lineares pelo IPCA-E podem aumentar continuamente o imposto em regiões que ficaram estagnadas, enquanto bairros que receberam investimentos e se valorizaram permanecem com valores defasados.

Papy mencionou o Centro, o Jardim dos Estados e a região da Avenida Euclides da Cunha como exemplos de áreas onde o IPTU já era elevado e continuou sendo reajustado pela inflação. Como contraponto, citou o crescimento da região norte, especialmente do Nova Lima.

“Quando você reajusta linearmente, aumenta um pouco o IPTU para todo mundo, mas não consegue corrigir lugares que poderiam ter aumentado mais. E existem lugares que poderiam ficar com o mesmo IPTU devido à evolução imobiliária das regiões”, opinou o presidente da Câmara.

O vereador afirmou que a Câmara fará uma análise técnica quando receber o estudo. “Estou esperando que eles cumpram a parte deles, e nós faremos a nossa análise técnica sobre o trabalho realizado”, disse.

Confusão anterior – A futura revisão da PGV não deve ser confundida com a polêmica dos carnês entregues no fim de 2025. Na ocasião, a Prefeitura sustentou que não havia alterado formalmente a Planta Genérica nem as alíquotas do IPTU.

Em outubro, o Município havia anunciado que o imposto de 2026 teria apenas correção inflacionária de 5,32% pelo IPCA-E. Quando os carnês chegaram, porém, contribuintes relataram aumentos muito superiores ao índice, inclusive em imóveis sem reformas ou ampliações.

Em um dos casos mostrados pelo Campo Grande News, o valor de um apartamento passou de R$ 4,2 mil para R$ 5.229, alta de aproximadamente 24%. Posteriormente, o jornal encontrou cobranças com variações superiores a 100%, 200% e até 396%.

O valor final foi influenciado pela correção inflacionária do IPTU, pela redução do desconto à vista de 20% para 10% e, principalmente, pela atualização do PSEI (Perfil Socioeconômico Imobiliário), usado para calcular a taxa de lixo cobrada no mesmo carnê.

Dos 478,7 mil imóveis avaliados, 213,7 mil, ou 44,7%, subiram de categoria. Outros 80,9 mil foram rebaixados e 183,8 mil permaneceram na mesma faixa.

Na época, a Câmara criticou a falta de diálogo, transparência e previsibilidade na aplicação dos critérios. Os vereadores também questionaram a alteração do PSEI por decreto sem apresentação prévia do estudo técnico e apontaram falta de proporcionalidade nos aumentos.

Em janeiro, durante sessão extraordinária, a Casa aprovou por 20 votos a suspensão do decreto que instituiu o novo cálculo da taxa de lixo. O projeto restabelecia o PSEI anterior e previa ressarcimento aos contribuintes que já haviam pagado. A prefeita Adriane Lopes (PP) vetou a proposta e, em fevereiro, a Câmara não conseguiu derrubar o veto por apenas um voto.

Também em fevereiro, uma liminar obtida pela OAB-MS determinou que o aumento do IPTU ficasse limitado à inflação de 5,32% e ordenou o recálculo dos boletos atingidos. A decisão, entretanto, não restabeleceu o desconto de 20% nem suspendeu a taxa de lixo.