Vereadores aprovam alterações no IPTU e ampliam prazo de benefício a condomínios

A Câmara Municipal de Campo Grande aprovou nesta terça-feira (16) o Projeto de Lei Complementar nº 981/2025, que altera dispositivos do Código Tributário Municipal e redefine critérios para cobrança do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A proposta, enviada pela prefeita Adriane Nogueira (PP), previa mudanças na forma de tributação de imóveis em construção e em condomínios fechados, além de instituir a atualização anual da base de cálculo do imposto por ato do Executivo.

O texto acabou aprovado em única discussão, mas com modificações incluídas por emendas apresentadas pelo vereador André Salineiro (PL), subscritas por outros parlamentares e resultado de intenso debate realizado nas últimas semanas.

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O projeto original do Executivo havia levantado polêmica ao prever, entre outros pontos, a elevação da alíquota para terrenos não edificados e a fixação de apenas três anos de cobrança reduzida para imóveis em loteamentos fechados, classificados como categoria L3 pela legislação municipal.

Essas medidas foram criticadas por especialistas e por representantes do setor imobiliário durante audiência pública realizada no fim de agosto, quando se discutiu de forma técnica e detalhada o alcance das mudanças. O perito judicial e arquiteto Wellington Valério Villa apresentou um parecer técnico que subsidiou parte das emendas, apontando inconsistências no texto original e riscos de aumento indireto da carga tributária.

As alterações feitas em plenário mudaram pontos da proposta. Uma das emendas suprimiu o artigo que previa aumento da alíquota de terrenos vazios de 0,50% para 0,75% do valor venal, medida que, segundo Salineiro e os vereadores que o acompanharam, representaria um acréscimo injustificado de tributos sem a correspondente prestação de serviços públicos.

Outra modificação garantiu que, antes de aplicar majorações, o Fisco tenha a obrigação de assegurar ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa, evitando que proprietários sejam surpreendidos com cobranças mais altas sem oportunidade de questionamento.

Também houve mudanças em relação ao conceito de edificação tributável. Pela redação ajustada, construções destinadas a atividades comerciais, industriais, de serviços ou associativas podem ser reconhecidas como edificações mesmo que não atinjam o coeficiente mínimo de 10% da área do terreno, desde que devidamente registradas. A alteração impede que negócios formalizados, como estacionamentos e oficinas, sejam enquadrados como imóveis não edificados e penalizados com alíquotas maiores.

No caso dos condomínios fechados, as emendas ampliaram o prazo de benefício fiscal. O texto enviado pela Prefeitura previa que os imóveis dessa categoria teriam direito à alíquota de 1% apenas pelos três primeiros anos após a individualização da matrícula. A versão aprovada pela Câmara estende esse período para sete a oito anos, a depender da redação consolidada, e estabelece que o prazo só começa a contar depois do cumprimento de três requisitos: emissão do termo de verificação e execução de obras, matrícula individualizada e entrega efetiva do lote ao comprador. A medida foi defendida como necessária para adequar a lei à realidade dos empreendimentos urbanísticos, que demandam mais tempo para consolidação.

Outro ponto de destaque está na atualização da base de cálculo do IPTU. O Executivo manteve a prerrogativa de realizar esse reajuste anualmente, mas agora, por força das emendas, cada atualização deverá ser acompanhada de relatório técnico público, com a metodologia aplicada, os índices utilizados e o impacto médio estimado sobre o valor venal dos imóveis. Esse relatório terá de ser apresentado ao Legislativo, como forma de assegurar transparência e permitir fiscalização mais efetiva.

Durante a votação, vereadores ressaltaram que as emendas foram essenciais para viabilizar a aprovação do projeto. O presidente da Câmara, Epaminondas Neto, o Papy (PSDB), afirmou que a proposta só pôde avançar após ajustes que garantiram maior equilíbrio entre arrecadação e justiça tributária. O vereador Carlos Augusto Borges, o Carlão (PSB), destacou que a correção do texto evita distorções e assegura que os contribuintes, especialmente moradores de condomínios fechados, não sejam onerados de forma desproporcional.