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Campo Grande, Terça-feira, 15 de Outubro de 2019

12/04/2019 10:19

Sobre residências financiadas

Por Odilon de Oliveira (*)

O Brasil possui um déficit de mais de seis milhões de unidades habitacionais. Admitindo-se que uma família possui, em média, quatro integrantes, existem, então, perto de 25 milhões de pessoas sem residência própria.

É uma questão preocupante e a fila de espera vem crescendo. Portanto, quem mora em imóvel financiado pela Caixa ou qualquer outro agente financeiro tem que lutar até o fim para não perder sua habitação por falta de pagamento. Isto só se faz por intermédio de um advogado. A Justiça Federal, onde fui juiz por três décadas, está abarrotada de processos a respeito.

Em um financiamento de imóvel residencial, o interessado assina com o banco ou agente financiador um contrato de alienação fiduciária. Significa que o devedor recebe a residência, casa ou apartamento, para morar, mas a Caixa ou outro credor fiduciário fica com a propriedade do imóvel, como garantia.

Paga a dívida, o credor libera o imóvel dentro de 30 (trinta) dias. Se o banco ou agente financeiro não o fizer nesse prazo, o agora proprietário tem o direito de cobrar da instituição financiadora uma multa equivalente a meio por cento do valor total do financiamento.

Havendo atraso no pagamento de prestações pelo adquirente, o credor fiduciário sequer precisa ir à justiça para executar o contrato e tornar definitiva a propriedade do imóvel em seu nome. Basta abrir um procedimento de execução extrajudicial e intimar o devedor para pagar o atrasado e o que vencer até a data do pagamento. Essa intimação tem que ser pessoal, ou por editar, se desconhecido o endereço do devedor.

Se regularmente intimado, o devedor não pagar, o cartório de imóveis consolidará a propriedade no nome do credor e a desocupação deverá ocorrer.

Essa execução extrajudicial nada mais é do que uma aberração jurídica. O próprio credor executa seu devedor, diretamente. É um privilégio inaceitável. É também por isto que os adquirentes de imóveis financiados devem ficar atentos diante de situações assim. O caminho é procurar um advogado que possa defender com segurança seus direitos.

E, depois que o banco credor toma o imóvel, ainda restará alguma chance para o mutuário?

O adquirente de um apartamento financiado pela Caixa Econômica Federal deixou de pagar prestações e perdeu o imóvel em execução extrajudicial (processo interno da Caixa). O cartório de registro de imóveis tornou definitiva a propriedade em nome do agente financeiro.

A mesma lei que concede esse privilégio ao agente financiador dispõe que o devedor pode pagar, até a data da averbação da consolidação da propriedade em nome da Caixa, as prestações em atraso e outros encargos. Está errado. Essa norma tem que ser interpretada juntamente com outras regras legais. O prazo é maior.

A partir dessa averbação no registro de imóveis em nome do agente financeiro, este dispõe de 30 dias para vender o imóvel em leilão público. O objetivo da execução contratual interna não é a agregação do bem “tomado” do mutuário ao ativo imobiliário do credor, mas recompor seu patrimônio financeiro através da liquidação do débito.

O devedor, neste caso, tem o direito de purgar a mora (pagar prestações atrasadas e encargos) até antes da assinatura da carta de arrematação decorrente dessa venda em leilão. A retomada do imóvel pela Caixa, no caso aqui citado, é apenas um meio para que ela atinja sua finalidade: recebimento do seu crédito.

O que importa é a regularização de sua carteira de crédito imobiliário, no interesse da política habitacional brasileira. O devedor ou mutuário tem que ficar atento aguardando esse leilão.

A arrematação ou compra através de leilão só se torna perfeita e acabada depois da assinatura da respectiva carta pelo leiloeiro, pelo arrematante e pelo juiz. Então, até esse momento, o mutuário tem o direito de pagar suas prestações e prosseguir com o financiamento.

Esta é apenas uma linha de defesa do mutuário. Existem outras, inclusive para anular a própria execução extrajudicial.

(*) Odilon de Oliveira é advogado e juiz federal aposentado. 

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