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Seguro habitacional e os direitos dos consumidores

Por Lima & Pegolo Advogados Associados | 03/03/2021 07:45
(Foto: Divulgação)
(Foto: Divulgação)

O seguro habitacional é uma modalidade de seguro existente para garantir o pagamento de um financiamento imobiliário. Quando o indivíduo pensa em comprar uma casa ou um apartamento por meio de financiamento, aderir um seguro habitacional pode ser umas das obrigações necessárias.

O seguro habitacional é um seguro voltado para proteção e quitação do imóvel. O pagamento do seguro é realizado de modo parcelado e, geralmente, junto com o financiamento.

O seguro habitacional é vantajoso por inúmeras questões, como nos casos em que ocorram (i) morte ou (ii) invalidez permanente do segurado, a seguradora é a responsável pelo pagamento do financiamento.

Define-se morte ou invalidez permanente, como:

  • Morte - aquela decorrente de causas naturais ou acidentais.
  • Invalidez permanente - aquela que ocorrer em data posterior à data da assinatura do contrato de financiamento do imóvel, causada por acidente pessoal ou doença, que determine a incapacidade total e permanente para o exercício da atividade laborativa principal do segurado, no momento do sinistro[1].

Além disso, existem coberturas que abrangem, também, defeitos e vícios nos imóveis. Sendo assim, o segurado também pode receber indenização nesses casos em que o imóvel sofra com danos causados por (i) incêndios, (ii) raios e (iii) explosões.

Define-se danos físicos ao imóvel, como:

  • Incêndio, raio ou explosão.
  • Vendaval.
  • Desmoronamento total.
  • Desmoronamento parcial, assim entendido a destruição ou desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural.
  • Ameaça de desmoronamento, devidamente comprovada.
  • Destelhamento.
  • Inundação ou alagamento, ainda que decorrente de chuva[2].

Há posicionamento jurisprudência que entende, também, que os seguros habitacionais devem cobrir os defeitos/vícios construtivos.

Entretanto, é importante analisar o contrato e suas disposições para que seja possível entender qual cobertura o segurado possui.

Existem dois tipos de seguro habitacional, sendo (i) seguro habitacional do Sistema Financeiro de Habitação e (ii) seguro habitacional em apólices de mercado.

Vejamos.

Seguro Habitacional do Sistema Financeiro de Habitação (NÃO é mais comercializada)

Enquanto que o (i) seguro habitacional do Sistema Financeiro de Habitação, que também é conhecido como SFH.

Tal modalidade não é mais comercializada.

O seguro habitacional do sistema financeiro de habitação (SFH) é um seguro obrigatório para quem adquiriu um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é um dos principais e mais utilizados programas de financiamento de imóveis no Brasil.

Neste seguro, portanto, as regras são padronizadas e as mesmas, independente da seguradora.

Entenda que o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é:

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa de financiamento habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil.

Criado em 1964 através da chamada Lei do SFH, a iniciativa tem como grande objetivo de reduzir o déficit habitacional do país, oferecendo crédito de longo prazo com juros baixos.

Contando com a Caixa Econômica Federal como principal intermediária, os financiamentos feitos através do Sistema Financeiro de Habitação possuem regras estipuladas pelo governo. Além disso, a aplicação dessas regras é fiscalizada pelo Banco Central.

Uma dessas regras diz respeito ao valor máximo que o imóvel pode ter para ser financiado pelo SFH. Ou seja, nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, por exemplo, o limite de financiamento do SFH é de R$ 950 mil. Já nas demais unidades federativas, o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil.

Além disso, o financiamento por meio do SFH só cobre até 80% do valor total do imóvel. Esse valor inclui as despesas acessórias da operação.

Porém, o sistema também oferece uma série de facilidades e vantagens ao comprador. Dentre elas, estão o refinanciamento em até 50% do prazo inicial e a utilização do FGTS para abater o valor das prestações e amortizar a dívida.

Além disso, o prazo máximo para o pagamento do SFH também é mais longo que a média. Ele pode chegar até a 35 anos (420 meses)[3]

Ademais, o seguro habitacional SFH é:

Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação – SH/SFH

Caracteriza-se por possuir apólice única onde eram incluídas as operações relacionadas aos financiamentos concedidos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH. Não é mais comercializada, não podendo emitir novos certificados, conforme Lei Nº 12.409, de 25 de maio de 2011[4].

Seguro Habitacional em Apólices de mercado

Já o (ii) seguro habitacional em apólices de mercado, diferentemente do SFH, é responsável por cobrir os financiamentos realizados fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Como dito, atualmente, o Seguro Habitacional do SFH não é mais comercializado.

Neste caso, é um serviço de responsabilidade das seguradoras privadas que pode sofrer variações dependendo da seguradora contratada.

Sendo assim, o seguro habitacional em apólices de mercado é:

Seguro Habitacional em Apólices de Mercado – SH/AM

Caracteriza-se por ter suas coberturas em apólices de mercado, sendo as sociedades seguradoras privadas responsáveis pela gestão das respectivas carteiras, nos termos da legislação e regulamentação vigentes.

O Seguro Habitacional em Apólices de Mercado – SH/AM deverá garantir obrigatoriamente coberturas securitárias que prevejam, no mínimo, os riscos de morte e invalidez permanente (MIP) do segurado e/ou de danos físicos ao imóvel (DFI), de acordo com a operação de financiamento de imóvel contratada[5].

A Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) é a responsável por fiscalizar os serviços de seguros disponíveis no mercado.

Ocorre que, em ambos os tipos de seguro, seja (i) seguro habitacional do Sistema Financeiro de Habitação ou (ii) seguro habitacional em apólices de mercado, existem dois tipos de coberturas básicas que são obrigatórias e devem estar inclusas no contrato.

Sendo assim, o seguro contratado deve cobrir, de modo obrigatório, coberturas que prevejam (a) risco de morte ou invalidez (MIB) para o responsável pelo pagamento e (b) para danos ao imóvel (DFI).

Portanto, ambas coberturas de seguro devem cobrir:

  1. Seguro de morte e invalidez permanente (MIB), posto que tal cobertura é responsável pela quitação total da dívida caso ocorra o falecimento do responsável financeiro, ou, até mesmo, uma invalidez que seja permanente.

Logo, nos casos de morte ou invalidez permanente, caso exista apenas um responsável pelo pagamento do financiamento, o seguro deverá cobrir o custo total do débito, conforme o valor financiado.

É possível, todavia, que existam mais pessoas responsáveis pelo pagamento do financiamento. Assim sendo, caso a morte ou invalidez permanente atinja apenas uma delas, o valor a receber deverá ser proporcional à renda dos responsáveis.

O seguro cobre casos de morte naturais ou acidentais e invalidez permanente que sejam decorrentes de acidentes ou doenças.

Porém, o seguro só é responsável pela cobertura se o fato acontecer depois da assinatura do contrato. Cita-se, todavia, existem julgados que entendem que até mesmo nos casos de doenças preexistentes a contratação do seguro deve ser englobada pela cobertura, quando não houver má-fé por parte do segurado.

Tal entendimento se deve ao fato de que é responsabilidade da seguradora se munir de exames comprobatórios quando realiza o seguro. Assim, se os exames não forem exigidos, a seguradora não poderá se valer desse argumento para negar a cobertura

Enquanto que os seguros devem cobrir também:

  1. Danos físicos ao imóvel (DFI), que é cobertura que tem como finalidade cobrir danos na estrutura do imóvel durante o período do financiamento imobiliário.

Nesta cobertura, portanto, o valor da indenização deverá ser responsável por cobrir custos provenientes das reformas que forem necessárias, como em casos de incêndios, raios e explosões.

Pode, também, cobrir danos sofridos por fenômenos da natureza, como chuvas, vendavais, alagamentos, entre outros.

Vejamos, ademais, outros exemplos de prejuízos provenientes de causa externa: vendaval, desmoronamento parcial ou total, ameaça de desmoronamento, destelhamento, inundação ou alagamento[6].

São indenizáveis, também, os danos materiais e despesas que foram decorrentes das providências necessárias para combate à propagação dos riscos cobertos.

Desse modo, além de garantir o pagamento do financiamento, o seguro habitacional pode abranger, também, danos que forem causados ao imóvel.

É importante, assim, estar atento para o tipo de cobertura presente no seguro contratado.

Frisa que nenhum tipo de seguro irá cobrir danos que sejam provocados exclusivamente pelo próprio segurado, pois danos decorrentes de má conservação ou falta de manutenção por parte do dono não possuem cobertura por nenhum dos seguros.

Por exemplo, quando ocorrem situações como danos por uso indevido. Desse modo, é importante que o segurado esteja munido da maior quantidade possível de provas que possam ser utilizadas como meio de comprovação perante o juízo.

Cita-se que os seguros habitacionais também não cobrem determinadas situações, como:

  • Invalidez de caráter temporário;
  • Despesas médicas necessárias para recuperação;
  • Desgastes decorrentes do mau uso.

Algumas seguradas se recusam, também, realizar a cobertura de vícios e/ou defeitos construtivos. Tal fato, porém, encontra divergência nos Tribunais, que já se posicionaram favoravelmente ao entendimento de que o Seguro Habitacional deve cobrir os vícios construtivos, conforme decisão recente do Superior Tribunal de Justiça.

Outro aspecto relevante é que o seguro habitacional não possui franquia. Diferentemente, por exemplo, dos casos de seguro de automóvel, em que você contrata o serviço e franquia é estipulada em algum valor, como R$1 mil.

Assim, caso ocorra um sinistro, você não deverá pagar nenhum valor a título de franquia, ficando a responsabilidade total por parte da segurada.

Todavia, o seguro habitacional possui carência, geralmente determinada no momento em que o segurado contrata o serviço. A carência é o prazo que define o tempo certo que a cobertura do seguro estará disponível após a contratação.

Isto é, quando o segurado faz a contratação do serviço, já é informado do período de carência em que precisará respeitar até que fique apto para utilizar o serviço contratado.

Como exemplo, a seguradora não cobre suicídio praticado até 2 (dois) anos do início da contratação do seguro, bem como possui um prazo de até 12 (doze) meses para morte ou invalidez permanente.

Salienta-se que o seguro habitacional é diferente do seguro condomínio e do seguro residencial, justamente por ser um seguro voltado para o pagamento do financiamento imobiliário.

No presente texto trata-se do seguro habitacional, que, como dito, é uma modalidade de seguro direcionado para os segurados que realizam financiamento de imóveis.

[6] Quais os danos ao imóvel estão cobertos pela DFI? A cobertura dos riscos aos danos físicos ao imóvel (DFI) contemplará, no mínimo, os danos provenientes de: Incêndio, raio ou explosão. Vendaval. Desmoronamento total. Desmoronamento parcial, assim entendido a destruição ou desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural. Ameaça de desmoronamento, devidamente comprovada. Destelhamento. Inundação ou alagamento, ainda que decorrente de chuva. Poderão ser oferecidas nas apólices de SH/AM, em caráter facultativo, outras coberturas além das descritas acima. Fonte: Meu futuro seguro – Portal SUSEP

Lima & Pegolo Advogados Associados (Foto: Arquivo Pessoal)
Lima & Pegolo Advogados Associados (Foto: Arquivo Pessoal)

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