O contrato de gaveta em residência financiada

A transferência, pelo mutuário, dos seus direitos e obrigações para uma terceira pessoa, sem que essa venda seja oficializada perante o credor fiduciário (Caixa etc.), é conhecida por contrato de gaveta. O agente financeiro não está obrigado a aceitar essa transferência, que faz surgir um novo mutuário. Se o contrato de compra e venda, comprovadamente, tiver sido assinado até 25 de outubro de 1996, o banco, a seu critério, pode ou não regularizar essa transferência em nome do comprador ou cessionário.

Aliás, o Código Civil dispõe que a substituição do devedor (aqui mutuário), para ser válida, depende do consentimento expresso do credor. A justiça tem reconhecido a validade somente dos contratos de transferência feitos até a citada data, ainda que deles não tenha participado a instituição financeira. A partir daí, só com a interveniência do agente financeiro.

O escritório Adriano Magno e Odilon de Oliveira Jr & Advogados Associados sustenta a tese de que o marco temporal estabelecido pela lei (25.10.96) não deve limitar o juiz em relação às transferências posteriores. Cada caso tem que ser examinado individualmente, sem o “antes” e o “depois” da lei. O juiz julga seres humanos, sujeitos de dignidade, e não pedras. Moradia é um direito social, como ficou escrito no artigo anterior, e, “ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência”. Julgar é isto.

O agente financeiro, segundo sustenta o referido escritório, “só pode recusar contrato de gaveta se provar que, com o novo mutuário, sofrerá prejuízo. Muitas vezes os primitivos mutuários até caíram em situação de insolvência. Já não mais davam conta de pagar as prestações e, por isso, venderam seus imóveis para terceiros, sem o conhecimento do banco financiador. Melhor assim, tanto para o credor como para o mutuário e o adquirente”.

Pedro Henrique comprou de João Lucas seu apartamento financiado e já vem pagando as prestações há dois anos, pontualmente. Essa prolongada pontualidade não comprova a capacidade financeira do comprador, condição mais importante para o financiador? Claro que sim. Se o comprador preenche todos os requisitos para adquirir um imóvel diretamente do sistema financeiro da habitação, qual a razão, econômica e social, para o banco financiador não aceitar e regularizar, em nome do comprador, essa transferência formalizada por contrato de gaveta? Nenhuma.

A justiça vem reconhecendo a validade do contrato de gaveta quando o comprador prova que terminou de pagar todas as prestações do financiamento, ainda que a venda tenha sido feita sem a participação do agente financeiro e antes ou depois de 25.10.96. Então, qual a razão para não se validar esse tipo de compra quando existirem prestações futuras a serem pagas e o comprador preencher as condições exigidas pelo agente financiador, principalmente emprego ou outra fonte de renda? Nenhuma.

De igual modo, a justiça vem entendendo que o terceiro adquirente (contrato de gaveta) tem o direito de se habilitar num processo judicial, entre o financiador e o mutuário devedor, para pagar as prestações atrasadas. O terceiro comprador tem interesse direto no pagamento da dívida para evitar que o imóvel vá a leilão. Aliás, o comprador tem o direito de ingressar em qualquer processo entre o agente financeiro e o mutuário, até mesmo quando o objeto da ação seja revisão do valor das prestações. Pode o adquirente entrar na justiça, com pedido de depósito, para suspender o andamento de execução extrajudicial.

Há outros argumentos defendidos pelo Escritório Adriano Magno e Odilon de Oliveira Jr & Advogados Associados no sentido de que o adquirente por contrato de gaveta pode sustentar contra o agente financeiro, mesmo nas transferências feitas depois de 25 de outubro de 1996. “Em síntese, é incompreensível a recusa genérica de qualquer agente financeiro, principalmente porque o próprio imóvel financiado já é uma garantia segura e suficiente para liquidar todo o saldo devedor”, conclui o escritório. Um dos caminhos poderá ser, para o caso de contrato de gaveta, transformar a situação em arrendamento com opção de compra no final do prazo ajustado entre a instituição financiadora e o comprador ou ocupante do imóvel.

(*) Odilon de Oliveira é advogado e juiz federal aposentado.