Nova regra pode aumentar imposto de quem aluga imóveis

A reforma tributária deve mudar a forma como proprietários de imóveis de aluguel serão tributados em Campo Grande e em todo país. Embora empresas do setor imobiliário possam encontrar formas de reduzir a carga tributária por meio do novo sistema de créditos, pessoas físicas com patrimônio maior poderão passar a recolher dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Pelas regras aprovadas na Lei Complementar nº 214/2025, a incidência ocorrerá para quem, no ano anterior, tiver obtido receita superior a R$ 240 mil com aluguel e explorar mais de três imóveis distintos. A mudança começa a ser implementada gradualmente a partir de 2027.

• Leia Também
• Proposta de novo teto do MEI anima quem quer tirar pé do freio e investir mais
• Sem imóvel vazio, Avenida Euler de Azevedo reúne história e expansão comercial

O presidente do Secovi-MS (Sindicato de Habitação de Mato Grosso do Sul), Renato Perez, afirma que ainda há dúvidas porque parte da regulamentação depende da Receita Federal, mas diz que uma mudança já é certa.

"Embora ainda existam perguntas sem resposta e dependentes de novos esclarecimentos da Receita Federal, um ponto já está claro: a partir de 2027 o mercado imobiliário passará por uma mudança estrutural", comenta.

Segundo ele, não existe uma solução única para todos os proprietários. A recomendação é que cada caso seja analisado individualmente por contador e advogado, levando em consideração patrimônio, renda e regime tributário.

Perez acrescenta que, em muitos casos, a constituição de uma pessoa jurídica poderá ser uma alternativa mais eficiente para aproveitar créditos tributários e reduzir custos.

A advogada tributarista Telma Flores ressalta que a reforma não cria uma tributação automática sobre qualquer aluguel recebido por pessoa física. Ela explica que a legislação diferencia quem apenas administra o próprio patrimônio de quem exerce atividade econômica imobiliária de forma habitual.

“O que a reforma faz é acrescentar uma nova camada de tributação sobre essa mesma grandeza econômica, na ocasião da pessoa física se enquadrar nos critérios legais relacionados à receita auferida e à quantidade de imóveis explorados”, informa.

Ela explica que os dois requisitos são cumulativos: receita anual superior a R$ 240 mil e exploração de mais de três imóveis. Se apenas um dos critérios for atendido, em regra, não haverá incidência do IBS e da CBS.

“Portanto, não basta olhar apenas para o valor recebido. Por exemplo, se a pessoa física tiver receita superior a R$ 240 mil, mas proveniente da locação de até três imóveis, em princípio não estará enquadrada nessa regra. Da mesma forma, se explorar mais de três imóveis, mas a receita anual não ultrapassar o limite legal, também não haverá o enquadramento”, explica a advogada.

Outra mudança destacada pela especialista é que o proprietário enquadrado continuará pagando Imposto de Renda sobre os aluguéis e poderá também recolher os novos tributos. Segundo Telma, o pequeno proprietário tende a sentir impacto menor.

Ela afirma que a legislação ainda prevê redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação, além de um redutor social de R$ 600 por mês para imóveis residenciais, fatores que podem diminuir a carga efetiva dependendo da situação.

“No caso de Campo Grande, os impactos podem ser sentidos em maior proporção por investidores, empresas patrimoniais, imobiliárias, incorporadoras e proprietários que possuem vários imóveis para locação. Não se trata, portanto, de uma mudança que atinge automaticamente todo proprietário, mas de uma alteração que exige análise mais cuidadosa de quem explora imóveis com volume, habitualidade e finalidade econômica”, finaliza a advogada.

Na avaliação do diretor da Imobiliária Formato, Fernando Catalano, a reforma tende a reorganizar o mercado e aumentar a procura por administradoras que ofereçam planejamento tributário.

Segundo ele, muitos proprietários que hoje administram imóveis por conta própria poderão buscar imobiliárias para cumprir as novas obrigações fiscais, como emissão de notas fiscais e adequação aos sistemas exigidos pelo governo.

“A imobiliária que tem essa expertise e conhecimento e se qualifica para isso, atende essas necessidades do governo, obviamente, ela vai ter também uma condição de receber muitos imóveis, a qual eu já recebi, de proprietários que estavam particulares e não vão ter como mediar essas tributações, emitir as guias, recolher nota fiscal para efeito deste serviço”, destaca.

Fernando também avalia que o novo modelo poderá elevar os custos para investidores e para as próprias imobiliárias durante o período de transição, embora ressalte que as alíquotas definitivas ainda dependem da regulamentação.

“O ponto de partida é que essa tributação também afeta os administradores, vai ter um custo. E justamente por isso exige planejamento tributário. É como, por exemplo, se eu penso como investidor, eu vou ter um custo que não existia, um incremento no meu investimento de 26,5% ou 27%”, comenta.

A implementação do IBS e da CBS ocorrerá de forma gradual até o início da próxima década, período em que proprietários, investidores e empresas do setor deverão revisar a forma como administram seus imóveis e acompanhar as novas regulamentações da reforma tributária.