Donos vão receber R$ 23,5 milhões por área desapropriada para obras em córrego

Decisão do TJMS (Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul) manteve em R$ 23,5 milhões a indenização pela desapropriação de uma área de 13,8 mil metros quadrados próxima ao Parque dos Poderes, em Campo Grande. O valor é quatro vezes superior aos R$ 5,76 milhões oferecidos inicialmente pela Agesul (Agência Estadual de Gestão de Empreendimentos), e bem inferior aos mais de R$ 50 milhões pedidos pelos proprietários.

A decisão da 2ª Câmara Cível do TJMS (Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul) foi unânime e consta em acórdão publicado nesta terça-feira (3). O terreno fica na esquina da Avenida do Poeta com a Rua Jornalista Marcos Fernando Rodrigues, nas proximidades do acesso à Avenida Afonso Pena.

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O Governo do Estado declarou a área de utilidade pública em junho de 2021 para executar obras de drenagem e controle de erosão na cabeceira do Córrego Joaquim Português, na região do Parque do Prosa.

Disputa judicial - A área desapropriada fazia parte de um imóvel maior, com aproximadamente 84,8 mil metros quadrados.

Os 5 proprietários contestaram o valor oferecido pelo Estado. Na ação movida, argumentaram que a avaliação administrativa não considerou adequadamente a localização estratégica do terreno, o crescimento imobiliário da região e o potencial construtivo da área. Outro questionamento foi sobre a classificação do imóvel como sujeito a inundações.

A Agesul depositou os R$ 5,76 milhões em agosto de 2021 e conseguiu autorização judicial para assumir provisoriamente a posse do terreno. Diante da discordância sobre o valor, a Justiça determinou a realização de uma perícia independente.

O laudo, com data-base de setembro de 2023, avaliou a área desapropriada em R$ 20,12 milhões. Durante a análise, o perito reconheceu que a retirada de parte do terreno provocou desvalorização do restante, principalmente pela perda de uma extensão significativa da frente para a via pública.

Essa perda, conforme a perícia, representou outros R$ 3,47 milhões, elevando a indenização total para R$ 23,59 milhões.

Em sentença de março deste ano, a juíza Paulinne Simões de Souza, da 1ª Vara de Fazenda Pública e de Registros Públicos de Campo Grande, considerou que a avaliação judicial deveria prevalecer sobre o levantamento realizado pela Agesul em 2021.

"Desse modo, o valor encontrado pelo perito na avaliação contida no laudo, e complementado, é o que deve prevalecer para fins de indenização, pois reflete o real e justo valor do imóvel desapropriado pelo Estado de Mato Grosso do Sul", escreveu a magistrada na sentença.

O documento destacou que a indenização deveria considerar o valor do terreno no momento da avaliação judicial, e não aquele registrado na época em que o Estado declarou a área de utilidade pública.

Ao analisar o potencial construtivo, a perícia entendeu que a localização do imóvel já havia sido incorporada aos cálculos. O terreno está em uma região com infraestrutura de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública e pavimentação.

"A localização dos imóveis é ponderada por meio de fatores de transposição, especificamente aqueles obtidos com base na planta de valores genéricos do município. Logo, as características particulares da localização do imóvel avaliando já foram devidamente ponderadas no laudo pericial", registrou o perito, em trecho reproduzido na sentença.

A decisão de primeiro grau determinou a incorporação definitiva da área ao patrimônio do Estado e condenou a Agesul ao pagamento da indenização de R$ 23,59 milhões, com atualização monetária.

Foi rejeitado pela magistrada o pedido dos proprietários para receber juros compensatórios pela perda antecipada da posse do imóvel, por falta de comprovação de prejuízos financeiros decorrentes da desapropriação.

Recursos - A Agesul recorreu da sentença para tentar restabelecer o valor de R$ 5,76 milhões, alegando problemas na perícia judicial. Os proprietários também apresentaram recurso, mas para elevar a indenização a R$ 56,8 milhões, conforme avaliação particular.

Os donos do terreno solicitaram, alternativamente, um acréscimo de 25% sobre o valor apurado pela Justiça, sob o argumento de que o enquadramento urbanístico permitiria maior aproveitamento construtivo.

Relator do processo, o desembargador Nélio Stábile considerou que a perícia judicial apresentou fundamentação suficiente e levou em conta as características físicas do imóvel, os custos de urbanização e o potencial de exploração imobiliária.

No TJMS, a avaliação particular apresentada pelos proprietários foi desconsiderada, com o entendimento de que não demonstrou adequadamente os custos, riscos e restrições necessários à implantação de um empreendimento na área.

Os desembargadores concluíram que o potencial construtivo, isoladamente, não justificava o aumento pretendido. Mantiveram, ademais, decisão que afastou os juros compensatórios.

Por unanimidade, a 2ª Câmara Cível rejeitou os recursos da Agesul e dos proprietários, confirmando a sentença da juíza de piso.

Com a decisão, a indenização permanece em R$ 23,5 milhões, com data-base de setembro de 2023, sobre a qual deve ser aplicada a correção monetária.

O processo registra que os proprietários já tiveram autorização para levantar 80% do valor inicialmente depositado pela Agesul. A quantia restante deverá considerar os pagamentos realizados e as condições estabelecidas judicialmente para a liberação dos recursos.